Meer keuze voor kopers, woningverkopen blijven op peil

Bestaande bouw

Meer aanbod geeft kopers meer mogelijkheden

In het derde kwartaal werden via NVM-makelaars circa 48.500 bestaande woningen te koop gezet, 5 procent meer dan een jaar eerder. Vooral appartementen zorgden voor de groei, mede doordat voormalige huurwoningen werden te koop werden gezet. Het aantal beschikbare koopwoningen steeg naar 39.000, 6 procent meer dan vorig kwartaal. Het aanbod van tussen- en hoekwoningen groeide op jaarbasis met 30 procent. De grotere keuze maakte het voor kopers gemakkelijker om woningen te vergelijken. De verkoop van huurwoningen verruimde de koopmarkt, maar verkleinde het aanbod voor huurders.

NVM-makelaars verkochten in het derde kwartaal 41.700 bestaande woningen, ongeveer evenveel als een jaar geleden. Ten opzichte van het vorige kwartaal daalde het aantal verkopen met 8 procent. De zomervakantie zorgde zoals gebruikelijk voor minder transacties, al was de daling iets groter dan normaal. Onzekerheid bij kopers en een licht afnemende vraag speelden daarbij mee.

 De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning bedroeg €503.000. Op jaarbasis stegen de prijzen met 1,8 procent. Bij appartementen en tussenwoningen bleef de stijging beperkt tot 1,2 procent, terwijl twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen ruim 3 procent duurder werden. De groei van het aanbod, de hogere rente en onzekerheid onder kopers remden de prijsontwikkeling.

 Meer ruimte voor overleg

De gemiddelde verkooptijd van verkochte woningen bedroeg 31 dagen, tegenover 29 dagen een jaar eerder.  Bij bijna twee derde van de verkochte woningen werd meer betaald dan de vraagprijs; een jaar geleden was dat 71 procent. Kopers konden iets vaker de tijd nemen en bij sommige woningen ontstond weer ruimte voor onderhandeling.

De kwaliteit van een woning maakte daarbij verschil. Uit de analyse van NVM en Brainbay blijkt dat verkochte woningen met een hoge woningkwaliteitsscore gemiddeld 28 dagen te koop stonden, tegenover 36 dagen bij een lage score. De score combineert onder meer de staat van onderhoud en het energielabel.

 Meer keuze, maar markt blijft krap

De NVM-krapte-indicator steeg naar 2,8, tegenover 2,3 een jaar geleden. Kopers hadden daarmee gemiddeld meer keuze. De indicator geeft de verhouding tussen aanbod en verkopen weer; onder de 5 is sprake van een krappe markt. Ondanks de verruiming is er landelijk dus nog sprake van een krappe markt. Tussenwoningen bleven het krapst.

De lokale verschillen waren groot. In Zuidwest-Drenthe stegen de prijzen op jaarbasis met 8,3 procent en in Noord-Limburg met 6,7 procent. In Zeeuws-Vlaanderen, Overig Zeeland en de agglomeraties Haarlem en Leiden daalden de prijzen licht. In Groot-Amsterdam bleef de stijging beperkt tot 0,6 procent. Een landelijk gemiddelde vertelt daardoor slechts een deel van het verhaal. De situatie in de buurt en de kenmerken van een woning bepalen welke kansen kopers en verkopers hebben.

 Lana Goutsmits-Gerssen: "Een woning kopen of verkopen begint bij weten wat in jouw buurt mogelijk is. Overbieden was dit kwartaal minder vanzelfsprekend, maar de verschillen waren groot.

Nieuwbouw

Nieuwbouw betere aansluiting op woonwensen

Het grotere nieuwbouwaanbod biedt kopers niet automatisch meer passende keuze. Veel projecten bieden vergelijkbare, kleine appartementen die onvoldoende aansloten op de woonwensen. Dat vergroot de concurrentie tussen projecten en bemoeilijkte de verkoop. Voor doorstromers is een duurdere woning zonder extra woonruimte weinig aantrekkelijk. Een gevarieerder aanbod, passend bij de woonwensen en het budget van kopers, is daarom nodig.

 Ook standaard eengezinswoningen verkochten vorig kwartaal moeizamer dan twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Voor doorstromers is een duurdere nieuwbouwwoning zonder extra woonruimte weinig aantrekkelijk. Locatie en woningontwerp blijven bepalend voor de verkoopbaarheid. 

Meer keuze op de nieuwbouwmarkt

Aan het einde van het derde kwartaal stonden circa 21.500 nieuwbouwwoningen te koop bij NVM-makelaars. Dat was het hoogste niveau sinds eind 2015. In het derde kwartaal werden circa 8.200 nieuwbouwwoningen in verkoop genomen, ongeveer 1.000 meer dan een jaar eerder. De ruimere keuze vertaalde zich nog niet in meer verkopen: NVM-makelaars verkochten circa 6.000 nieuwbouwwoningen, tegenover 6.400 een jaar eerder. Voor het vierde kwartaal op rij liggen de verkopen lager dan een jaar eerder. Van het beschikbare aanbod bestaat 63 procent uit appartementen. Vooral voor zoekers van een klein appartement neemt de keuze toe; het aanbod van grondgebonden woningen blijft beperkter.

Lange bouwtijden, hoge overbruggingskosten maken stap naar nieuwbouw lastiger

De mediane verkoopprijs van nieuwbouw lag ook dit kwartaal rond €500.000. De prijs per vierkante meter steeg echter op jaarbasis met 4,8 procent naar circa €5.320. Door kleinere woningen bleef de koopsom relatief stabiel, terwijl kopers minder woonruimte voor hun geld kregen. Lange bouwtijden en hoge overbruggingskosten maakten de stap naar nieuwbouw lastiger. Ook onzekerheid over de toekomstige verkoopopbrengst van de huidige woning speelde mee. Voor consumenten wegen de eigenschappen van de nieuwbouwwoning steeds minder vaak op tegen de prijs, bijkomende kosten en lange bouwtijd. Door de concurrentie met het toegenomen aanbod van bestaande woningen, kiezen zij vaker voor bestaande bouw.

 Lokale marktkennis helpt nieuwbouw vooruit

Om meer huishoudens aan een passende woning te helpen, moet nieuwbouw beter aansluiten op de lokale vraag. Veel vergelijkbare appartementen concurreerden met elkaar, terwijl andere woningzoekers minder keuze hadden. Door makelaars vroeg bij plannen te betrekken, kunnen ontwikkelaars woonwensen en marktgegevens meenemen in hun keuzes. Ook is een kortere bouwtijd nodig. Zowel netcongestie als tegenvallende verkopen vertraagden circa een kwart van de projecten.

Lana Goutsmits-Gerssen: “Starters moeten kunnen doorstromen als hun leven verandert. Heroverweeg daarom zelfbewoningsclausules die hun doel voorbijschieten en hen onnodig vastzetten in een woning die niet meer past. Ook bij nieuwbouw moeten woonwensen centraal staan. Steeds meer vergelijkbare appartementen bieden niet iedereen een passende woning. Zet onze schaarse bouwcapaciteit en ruimte op het stroomnet daarom in voor een gevarieerd aanbod dat aansluit op wat mensen zoeken en kunnen betalen.”

 Bijlagen: